Por que a Alta da Selic não impede a compra de Imóveis: uma análise surpreendente

Muita gente acredita que, com a taxa Selic em alta, investir em imóveis deixa de ser uma boa opção. Afinal, se a Selic está em 14,75%, muitos pensam que a renda fixa se torna mais atraente e que ninguém mais quer comprar imóvel. Será mesmo? Neste artigo, quero provar que essa ideia está errada e mostrar, com dados reais, que o mercado imobiliário ainda pode ser um excelente investimento, mesmo com a Selic em patamares elevados.

em reprodução: O Bairro do Tatuapé

Entendendo a Selic e seu Impacto nos Investimentos

A taxa Selic, que atualmente está em 14,75%, é a principal referência para investimentos de renda fixa no Brasil. Ela influencia diretamente a rentabilidade de produtos como CDBs, Tesouro Direto e fundos de renda fixa. Quando a Selic sobe, essas aplicações tendem a oferecer retornos maiores, atraindo investidores que buscam segurança e liquidez.

Porém, será que essa alta na Selic torna o investimento em imóveis menos vantajosos? A resposta, como veremos, não é tão simples. Para isso, vamos analisar um caso prático que revela uma perspectiva diferente do que muitos imaginam.

Comparando o Valor do Imóvel com a atualização pela Selic

Para ilustrar essa análise, escolhi um imóvel bastante conhecido e representativo do mercado imobiliário do Tatuapé, em São Paulo: um apartamento no edifício Terroa. Este imóvel é uma referência porque tem muita liquidez e seu preço médio é um bom termômetro para o mercado local.

No meio do ano de 2023, um apartamento era vendido por R$ 1.850.000,00. A partir desse valor, eu utilizei uma calculadora financeira para atualizar esse preço considerando a taxa Selic acumulada até março de 2025, data em que estamos analisando o cenário. O resultado dessa atualização foi um valor aproximado de R$ 2.244.000,00.

O que esperávamos versus a Realidade do Mercado

Se a Selic fosse o único fator determinante para o valor do imóvel, hoje o preço médio do apartamento no Terroa deveria estar em torno de

R$ 2.244.000,00. No entanto, ao consultar os valores reais de venda recentes no mesmo edifício, a média está próxima de R$ 2.700.000,00. Ou seja, o preço atual é cerca de R$ 500 mil maior do que o valor corrigido pela Selic.

Essa diferença é significativa e mostra que o imóvel valorizou acima do que a taxa Selic poderia proporcionar. Isso desafia a ideia de que o imóvel deixa de ser um bom investimento quando a Selic sobe.

E se esse imóvel tivesse sido alugado durante esse período?

Se considerarmos para além de sua valorização, que esse imóvel fosse alugado por esse período de 22 meses a uma média R$ 10.000,00 (algo extremamente baixo e conservador pros padrões atuais do prédio) teríamos além do valor de mercado:

Total bruto recebido: R$ 220.000,00

Total de imposto pago: R$ 40.788,00

Valor líquido aproximado: R$ 179.212,00

Por que o Imóvel continua valorizando mesmo com a Selic alta?

Existem vários fatores que explicam por que o imóvel valorizou mais do que a Selic acumulada no período:

• Demanda e oferta local: O Tatuapé é um bairro em crescimento, com alta demanda por moradia e oferta limitada de imóveis de qualidade.

• Valorização urbana e infraestrutura: melhorias na infraestrutura da região, como novos comércios, serviços e transporte, elevam o valor dos imóveis.

• Proteção contra inflação: O imóvel é um ativo real, que tende a proteger o patrimônio contra a inflação, diferente da renda fixa que pode perder poder de compra.

• Liquidez e segurança: Imóveis em locais valorizados são considerados investimentos seguros e com boa liquidez, atraindo compradores mesmo em cenários de juros altos.

Esses fatores contribuem para que o mercado imobiliário não esteja atrelado exclusivamente à Selic, o que reforça a ideia de que comprar imóveis continua sendo uma estratégia válida, mesmo com a taxa de juros elevada.